阿壩州評估公司 廠房建筑評估 拆遷評估報告

一、
1、常見評估計算方法分析
對報廢設備的評估，常見的有兩種評估計算方法，一是以賬面原值作為評估原值，將殘值3％～5％，填入成新率欄，相乘后得出評估凈值。二是以變現價值作為評估原值和評估凈值，成新率欄空格。實踐證明，*種方法簡單，便于操作，但此法不夠科學，得出的評估值不夠準確。因為設備類資產門類多、種類雜、千差萬別，用3％～5％的殘值率，無法涵蓋各類報廢設備的變現價值。譬如：有些設備，特別是小型精密設備，如儀器、儀表及科技含量高的設備等，其賬面原值相對較高，報廢后，一般只存在少量的廢金屬價值，其殘值率遠低于3％。相反，有些大型設備原值不高，但其實體含廢金屬量較高，如鍋爐、吊車及其它機械類設備，其殘值率常常高于5％。特別是隨著ppi指數的升降，及廢金屬市場收購價格的漲跌，按固定的殘值率評估更顯偏陂。而第二種方法符合《資產評估操作規范意見（試行）》第60條“對于因實體性磨損和功能性耗損而確實不能使用或國家法令強制報廢的設備，應按清理變賣后的凈*額確定評估值”的規定，體現了變現價值與續用價值的區別，抓住了計算方法的要領。
2、評估方法及價值類型
根據《資產評估準則—機器設備》和《資產評估價值類型指導意見》的精神，評估對象為待報廢或已報廢設備，其評估方法可采用市場法，其價值類型可為變現價值或殘余價值類型。也就是說，報廢設備評估值，是以拆零變現價值為假設前提，按可拆零變現材料的現行市場價計算出被估對象清理變現后的凈*額。
3、評估計算方法
按可拆零變現材料現行市場價評估計算被估對象清理變賣后的凈*額，具體計算方法，可分為基本計算法和間接計算法。
3.1基本計算法
一般情況下，報廢設備按可拆零變現材料重量單價，乘于其重量，減去清理費用來計算評估值。計算公式為：評估值=∑（可拆零變現材料收購單價×可拆零變現材料重量）×（1－清理費用率）
可拆零變現材料收購單價(a)：是指評估基準日廢品站實際發生的可拆零變現材料收購價。詢價時應注意是否上門收購，以便掌握清理費用率中運雜費率的取舍。
可拆零變現材料重量(b)：即單項資產中可分解的某種材質的重量，如含廢鋼量、廢鋁量、廢銅量等等。計算重量基本有以下三種方法：
（1）直接查找法。即根據相關資料，直接查出設備廢品材質的重量。就機械設備而言，可拆零變現材料重量的重量基本為某型號規格設備的金屬重量，通過查閱報價手冊（機床等老報價手冊有各型號規格設備的重量）、設備臺帳（有的企業設備大臺賬中有重量記載）、設備標牌、書籍（如：安裝工程概預算系列手冊）以及大設備訂貨合同等途徑直接取得。此法特別適用于大型報廢設備。
對于難于直接查找重量的小型設備，亦可采用現場稱量或直觀估測的方法，估測其重量，計入“直接法非金屬重量”欄。
（2）概略估算法。即根據相關資料和其他途徑，間接匡算出設備廢品材質的重量。一般采用噸造價法，用公式：噸重=設備凈價/噸造價，可概算出廢材重量。這里有兩個關鍵，一是設備凈價，二是噸造價。
設備凈價（j），即純設備出廠價?？砂赐幐裥吞柕恼Ｔ谟迷O備，通過各種途徑詢價取得。如果因設備規格型號已淘汰或其他原因已不生產，實在難以詢到此價的，則可采用物價指數法匡算設備凈價（j′）。
計算公式： j′＝y×z×l
y：賬面原值，采用時注意是否調賬，及調賬具體情況。
z：物價指數（定比），需經過細致查訊及根據調賬具體情況合理計算取值。
l：純設備價約占賬面原值的比率，可按正常在用設備的重置全價與重置設備凈價的比率換算取得。
噸造價（d），即按設備圖紙噸重訂貨價，計量單位：元/噸?？筛鶕F行的訂貨合同查詢或直接向生產廠家查詢，*好請被評估方相關人員協助電話或傳真查詢。還可通過報價手冊等途徑，查材質、技術含量及加工工藝近似的同類型的噸造價報價，作為評估對象的噸造價。
查出設備凈價和噸造價后，將輸入《固定資產—報廢設備評估計算底稿明細表》相對應的行與列(見《附表》)，設備廢金屬重b＝j′/d公式，b值自然生成。(表中實際公式為:y×z×l÷d)
清理費用率(c)：即將拆除費、運雜費等在清理過程中發生的合理的必要的費用支出，以及設備在報廢前后的耗損缺失與理論重量的差異等，按廢品收購價的一定比例折算成清理費用率。拆除費和運雜費的取率，可參考資產評估常用與參數折取。
3.2間接計算法
(1)類比法。用基本計算法，計算出同類設備（用途同類別、購入同年代）的分項評估值后，以此匡算難度較大的單項設備。
(2)點面推算法。此法是類比法的拓展，在分別求出有代表性的報廢設備類比系數的基礎上，再加權計算總體類比系數，以此完成余項計算。
4、注意事項
（1）當廢金屬價高漲時，正常設備15％成新率的估定要慎重。筆者評估某廠報廢設備時，正置廢金屬價格高峰期，一臺型號規格為j123-160的開式雙柱固定臺壓力機，重量為12噸，廢鋼回收價為3200元/噸（*高達3400元/噸），清理費用率取15％，則評估值=3200×12×（1-15%）=32,640元。而在用的同規格型號一臺老機器的重置價值為180,000元，取15％成新率，其評估值為30,000元。假設該設備報廢，其變現凈*額約為重置價值的18％，故其成新率不應低于18％。
（2）同臺設備如含兩種以上的金屬材質，分兩種情況掌握。一是一種材質占設備主材*數，可按主材計算，同時考慮其它材質含量多少及價值高低，用清理費用率加以調節，以使變現值更接近合理，如金切、鍛壓等設備；二是一項設備含有兩種或以上材質，都占有相當比重，則應按各材質含量多少及價值高低分別計算，加合后得出該項整體評估值。
（3）整機各系統全部報廢要與部分報廢相區別。例如:整機報廢，其中某附機或某部件尚可使用以及國家法令強制報廢的設備，其主機（專機）部分按報廢評估，其附屬的通用配機、配件，應參照尚可利用的續用價值進行評估，并分別作出計算底稿。
（4）電子設備報廢及淘汰后，有的可以回收，可參考電子市場回收價評估；無回收價值或無拆零使用價值的電子垃圾，則評估值為零。