廣州市房屋買賣合同訴訟律師 物權保護糾紛律師

廣州買房時房屋存在繼承糾紛，過后后能起訴屋內人搬走嗎？
張靜律師解答：不能，要等居住人與原產權人的繼承糾紛官司判決生效后，如居住人無權居住才能要求起搬出。如下面這個案件，買家買房時知道房屋存在繼承糾紛，原產權人正在和二樓的居住人打官司，仍購買了房屋。過戶后以物權保護為由起訴搬離，就被法院駁回訴求。
判決書節選：
本院認為，朱買家在購得涉案房屋并取得房地產權屬證書后，以其為涉案房屋的物權人，而馮某非法占有涉案房屋的二樓為由提起本案訴訟，要求馮某搬出并交還涉案房屋的二樓。馮某則以其為原產權人的外孫，對涉案房屋享有合法權益為由占用涉案房屋二樓至今。本案為物權保護糾紛，爭議焦點為馮某占用涉案房屋二樓是否屬于侵權，朱買家要求馮某搬遷的理由能否成立。對此，具體分析如下：
首先，雖然朱買家已于2018年8月20日取得涉案房屋的產權證書，但朱買家取得產權的來源是購買，而從朱買家的陳述來看，朱買家在購房前就知道涉案房屋二樓有人居住，因此未查看涉案房屋的二樓，但其仍表示因涉案房屋售價合適而選擇購買了涉案房屋，之后賣方向其交付了除二樓外的其余房屋鑰匙，上述說法與其提交的2017年11月3日的《房屋買賣協議》中有關涉案房屋“除二樓全層外，均可交吉”、“甲方（賣方）目前正與該房屋二樓住戶進行民事訴訟”的內容相一致。由此可見，朱買家是在明知涉案房屋二樓不交吉且存在另案民事訴訟糾紛的情況下購得涉案房屋。朱買家作為具備完全民事行為能力的交易主體，理應清楚涉案房屋可能存在的不交吉風險。
其次，朱買家提交的《房屋買賣協議》中并無有關涉案房屋二樓如何交付的約定，而在二手房屋買賣交易中，交樓屬于賣方應盡的義務。雖然朱買家稱其與賣方口頭約定由其通過訴訟方式收回二樓房屋，但一方面，朱買家并未舉證證明存在該口頭約定，另一方面，即使存在該口頭約定，該約定亦屬于買賣雙方之間的約定，并不能成為支持朱買家搬遷請求的充分依據。本案仍需審查朱買家要求馮某搬遷的理由是否成立。
最后，朱買家是以馮某侵權為由提出搬遷請求，但根據現有證據及當事人陳述，馮某系因與涉案房屋的原始產權人存在親屬關系而入住并使用涉案房屋二樓多年，再結合馮某提交的廣東省高級人民法院于2019年11月25日作出的（2018）粵民申x號《民事裁定書》記載內容可知，馮某并非無故侵占涉案房屋二樓，其就涉案房屋的繼承糾紛仍將繼續審理，故在現階段，朱買家以侵權為由要求馮某搬出涉案房屋二樓缺乏充分依據，應予駁回。一審法院判令支持了朱買家要求馮某停止侵權，立即搬出并交還涉案房屋二樓的訴訟請求，處理不當，本院予以糾正。
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