SANXINGSWX說房產中介遭客戶“跳單”？

sanxingswx說房產中介遭客戶“跳單”？
三星金元說所謂“跳單”又稱“跳中介”，是在中介人向委托人提供中介服務后，委托人利用中介人提供的服務，而甩開中介人私下與相對人訂立合同，或者另行委托其他中介人與相對人訂立合同的現象。《民法典》965條明確禁止“跳單”行為。
在一起案件中，房地產公司表示承租人“跳單”要求其賠償違約金，承租人則認為自己不該承擔責任。近期，北京市石景山法院審結了該案件，判決承租人黃某向房屋中介公司支付違約金7萬余元。
【基本案情】
原告中介公司訴稱，2021年8月，被告黃某欲承租位于石景山區某寫字樓房屋，由原告中介公司提供中介服務。黃某通過原告對該房屋進行多次實地考察后，明確表示了對該房屋的承租意向，并與原告簽訂了《看房確認書》。之后原告繼續提供中介服務，但原告發現被告黃某私自利用原告提供的房屋信息，跳過原告直接與房屋的出租方簽訂了。故請求法院判令被告黃某、被告甲公司支付違約金。
被告黃某辯稱，原告所述的寫字樓并非原告家代理，房源信息是公開的。雖然原告員工曾帶黃某查看過寫字樓情況，但未能提供符合黃某需求的租賃場所，黃某因其他中介機構能夠提供加好的價格、加優惠的條件，才選擇了其他中介。且原告員工對《看房確認書》未作說明解釋，使用的是格式條款，應屬于無效合同。
被告甲公司辯稱，甲公司房屋系從其他租賃方轉租而來，未曾授權黃某進行任何租賃行為，且《看房確認書》未經甲公司蓋章確認，不能因黃某個人行為將責任義務強加給甲公司。
法院經審理查明：黃某（甲方）與中介公司（乙方）簽訂《看房確認書》載明：1.甲方委托乙方進行商業室選址及租賃業務，其中，甲方通過乙方所看房屋，由乙方負責洽談并協助甲方簽訂租賃合同，甲方或甲方關系人與乙方所介紹項目的業主方、物業方、代理商、出租房屋的轉租方自行成交或通過其他方式成交的，構成違約，應支付三條載明的一個月房租金標準作為違約金（以出租方的報價為準，如出租方實際政策報于一個月的，以實際傭金數額為準）。2.本《確認書》所指甲方、關系人包括但不限于甲方親屬、共同看房人、甲方所在公司、與甲方或其所在公司存在集團關系、母子關系、總分關系、投資關系、參股關系、相同股東關系、部分高管相同關系的企業或其他關聯方。
2022年3月9日，出租人乙公司與承租人丙公司簽訂《租賃合同》，由丙公司承租涉案房屋，房屋面積361.5平方米，租金每月41572.5元。《租賃合同》系由黃某作為丙公司的授權代表簽訂。后，乙公司、丙公司及被告甲公司共同簽訂《租賃合同主體變協議》，約定將承租人由丙公司變為甲公司。
【法院判決】
中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。
本案的爭議焦點為黃某是否存在“跳單”行為。本案中，，根據查明事實，原告中介公司與黃某多次溝通，為其提供多個房源信息，并陪同黃某多次實地看房。黃某雖提出涉案房屋的帶看系其他公司而非中介公司，但根據其與中介公司的、證人證言等，不足以證明該主張；其庭審中陳述的在看房時，同時預約了其他公司與中介公司，其未提供充分據予以明，法院不予采信。故結合本案據中提供服務的時間、內容及各方庭審陳述，可以認定黃某接受了中介公司提供的訂立涉案房屋的房屋租賃合同的媒介服務和交易機會，中介公司已經履行了中介合同的主要義務，雙方之間就訂立中介合同達成合意，已成立中介合同關系。
其次，在中介合同中，當事人雙方掌握的信息不對稱，中介人利用自身的信息優勢為委托人創造締約機會而報酬；與此同時，委托人如何利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，難以為外人察覺；實踐中，中介公司為保護自己的合法權益，往往在中介合同中約定禁止“跳單”的條款。本案中，中介公司與黃某簽訂的《確認書》四條屬于房屋中介合同中常有的禁止“跳單”條款，該條款雖系打印的格式條款，但進行加粗提示，已采取合理方式提醒黃某注意有重大利害關系的條款。該條款本意是為防止黃某作為承租人利用中介人提供的房源信息卻“跳”過中介公司租房，從而使中介公司無法得到應得的報酬，故該約定合法有效。
再次，黃某利用中介公司提供的交易機會或媒介服務，獲得涉案房屋的房源信息后，通過具有關聯關系的公司承租房屋，后轉租被告甲公司。黃某及被告甲公司均未能舉證證明其跳過中介公司，另選其他公司的合理性，故構成“跳單”的違約行為。
本案中，因黃某構成“跳單”的違約行為，應當向中介人支付違約金，雙方對違約金有明確約定，故根據《確認書》的約定、聊天記錄及涉案房屋的面積、租金，認定黃某應付違約金為70673.25元。
租賃合同系丙公司簽訂，無法認定黃某簽訂中介合同系為設立甲公司而進行簽約的行為，故原告中介公司要求甲公司與黃某就本案的違約責任承擔連帶責任的訴求，法院不予支持。
綜上所述，石景山法院判決黃某向原告中介公司支付違約金70673.25元。
被告上訴，二審法院維持原判。
文/邢星田曄（北京市石景山區人民法院）
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